On nous présente souvent la crise du logement comme un simple problème de quantité. Il manquerait des logements, il faudrait construire plus vite, et les prix finiraient par redescendre. La réalité est moins commode. Un logement neuf peut améliorer l’offre sans devenir abordable pour les ménages qui en ont le plus besoin. C’est précisément la distinction que la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) vient de remettre au centre du débat.
Au Sommet de l’habitation du 5 novembre 2026, la CMM a retenu huit actions prioritaires et réaffirmé sa cible : porter à 20 % la proportion de logements locatifs hors marché d’ici 2046, contre environ 9,7 % actuellement. Cela exige quelque 5 000 nouvelles unités par année dans le Grand Montréal. C’est un changement d’échelle qui commande des investissements soutenus pendant vingt ans.
Les chiffres expliquent l’urgence. Selon la CMM, entre 2014 et 2025, le loyer moyen des logements vacants dans la région a augmenté de 125 %, contre 48 % pour les salaires. Un ménage qui cherche aujourd’hui un appartement affronte donc des prix qui se sont éloignés de ses revenus. En 2025, seulement 1,2 % des logements les plus abordables étaient vacants, comparativement à 4,4 % des plus chers. On peut avoir des logements disponibles et manquer quand même de logements accessibles.
Il faut reconnaître ce que le marché privé apporte. Les promoteurs construisent, embauchent et prennent des risques financiers. Sans eux, la pénurie serait pire. Augmenter l’offre peut réduire la pression sur les prix, et limiter inutilement la construction serait une erreur.
Mais une entreprise doit couvrir le terrain, les matériaux, la main-d’œuvre, le financement et son risque. Elle ne peut pas produire à perte pour répondre aux besoins des ménages à faible revenu. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) constate d’ailleurs qu’à Montréal, les logements neufs se concentrent dans les gammes de loyers élevées malgré l’augmentation des mises en chantier.
Voilà pourquoi il faut distinguer logement neuf, logement abordable et logement hors marché.
Un appartement annoncé « abordable » peut rester trop cher pour une personne seule ou une famille à revenu modeste, selon le critère utilisé. Le logement hors marché, généralement détenu par une coopérative, un organisme sans but lucratif ou un acteur public, obéit à une autre logique : maintenir l’accès au logement plutôt que maximiser le rendement immobilier. Encore faut-il que les loyers correspondent réellement aux capacités financières des occupants.
Construire n’est d’ailleurs qu’une partie du travail. Préserver les immeubles existants coûte parfois moins cher que repartir de zéro. Quand un bâtiment locatif relativement abordable est vendu, rénové et repositionné à des prix beaucoup plus élevés, le parc accessible peut diminuer malgré les chantiers qui se multiplient ailleurs.
Des fonds d’acquisition pour les coopératives et les organismes communautaires, accompagnés d’outils municipaux de préemption adéquatement financés, permettraient de soustraire durablement certains immeubles à cette dynamique. Ce serait une façon de protéger des loyers avant qu’ils ne deviennent impossibles à rattraper.
Les municipalités possèdent des leviers essentiels : zonage, permis, terrains publics et densification près du transport collectif. Elles doivent rendre les projets plus prévisibles et éviter que chaque immeuble de logements sociaux se transforme en bataille interminable.
Mais elles ne peuvent pas absorber seules les coûts des conduites d’eau, des égouts et des équipements collectifs. Selon les données de l’Union des municipalités du Québec reprises par la CMM, au moins 36 000 logements n’avaient pu être réalisés au Québec en 2025 en raison des limites des réseaux d’aqueduc et d’égouts. Autoriser de nouvelles constructions sans financer les infrastructures qui les rendent possibles revient à annoncer des logements sur papier.
C’est à Québec que revient une part déterminante de la réponse.
La nouvelle ministre responsable de l’Habitation, Elsie Lefebvre, hérite d’un dossier où les programmes ne peuvent plus fonctionner au rythme d’appels à projets imprévisibles. Le Programme d’habitation abordable Québec et les outils de financement de la Société d’habitation du Québec doivent offrir aux coopératives, aux offices d’habitation et aux organismes sans but lucratif une visibilité sur plusieurs années.
Il faut aussi accélérer les approbations, protéger les logements existants et financer l’accompagnement des personnes vulnérables. Sinon, on inaugurera des immeubles sans bâtir un réseau capable de les maintenir abordables.
Le gouvernement péquiste a pris l’engagement de construire 20 000 logements sociaux et abordables pendant son mandat. Cet objectif mérite d’être jugé sur des résultats, pas sur les annonces.
Combien d’unités seront réellement livrées chaque année ? Dans quelles régions ? À quels loyers ? Pour quels revenus ? Et combien resteront hors marché à long terme ?
La CMM vise à elle seule environ 5 000 logements hors marché annuellement dans le Grand Montréal. Les deux chiffres ne couvrent pas exactement les mêmes catégories ni les mêmes horizons, mais leur rapprochement montre l’ampleur du chantier.
Ottawa a aussi sa part de responsabilités. Le gouvernement fédéral dispose de leviers financiers, de terrains et de programmes, notamment par l’intermédiaire de Maisons Canada. Québec devrait obtenir des ententes qui rendent ces ressources disponibles rapidement, sans duplication administrative inutile.
Ce qui compte, ce n’est pas le nombre de conférences de presse conjointes, mais la part des investissements qui devient des logements à loyers réellement accessibles. Une contribution fédérale utile doit s’intégrer aux priorités établies sur le terrain, tout en exigeant une reddition de comptes transparente.
Reste la question qu’on contourne trop souvent : qui paiera ?
Le logement hors marché exige des subventions, des prêts avantageux, des terrains ou des garanties. Il faut annoncer le coût complet, distinguer les aides non remboursables des prêts et calculer l’entretien futur.
Mais ne rien faire coûte aussi cher : instabilité résidentielle, déplacements forcés, besoins accrus en hébergement d’urgence et difficultés de recrutement pour les employeurs. Selon des données reprises par la CMM, les services publics liés à l’itinérance dépassent déjà 1,1 milliard de dollars par année au Québec.
Cela ne signifie pas que chaque dollar investi en logement sera automatiquement économisé ailleurs. Cela signifie que l’inaction a elle aussi un prix.
Je ne crois pas qu’on réglera cette crise en opposant mécaniquement le marché à l’État. Il faut les deux, avec des mandats différents. Au secteur privé, construire davantage et contribuer à diversifier l’offre. Aux municipalités, prévoir le territoire et accélérer les projets. À Québec, garantir un financement stable et des règles qui protègent l’abordabilité. À Ottawa, mettre ses moyens financiers au service des besoins réels, sans ajouter des délais.
Le véritable indicateur de réussite ne sera pas seulement le nombre de grues à l’horizon.
Ce sera la capacité d’une travailleuse, d’un retraité ou d’une jeune famille à trouver un logement convenable sans y engloutir une part déraisonnable de son revenu.
Construire plus est nécessaire. Mais construire pour qui, à quel prix et pour combien de temps ? Voilà les questions auxquelles le gouvernement devra répondre.
Parce qu’une société ne règle pas sa crise du logement simplement en construisant davantage d’immeubles. Elle la règle lorsque les gens qui y vivent ont enfin les moyens de s’y loger.
